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摘 要

  (原标题:深圳一土地建房纠纷14年,均价涨至十万,多位村民状告开发商) 2017年8月底,罗湖区人民法院立案受理了一宗案由为侵害集体经济组织成员权益纠纷的案件,原告清水河村的多位村民因合作建房分成比例纠纷,状告深圳市草莆清水河实业股份合作公司(下简称清水河公司)以及开发商深圳市博林房地产公司、博林集团。彼时,案件受到了媒体的广泛关注,不少报道在标题中打出“豪”官司等字眼,指位于深圳大学城地铁站附近的涉案地产博林天瑞花园价值近250亿元,刷新当时类似案件纠纷金额新高。案件先后经由罗湖区人民法院、深圳中院的审理,于2019年3月22日做出了二审判决。公开判决书显示,已经履行的分成存在问题,可能影响村公司股东的利益,但由于涉案物业已经实际分割、出售,重新分割物业已不可能实现


(原标题:深圳一土地建房纠纷14年,均价涨至十万,多位村民状告开发商)

2017年8月底,罗湖区人民法院立案受理了一宗案由为侵害集体经济组织成员权益纠纷的案件,原告清水河村的多位村民因合作建房分成比例纠纷,状告深圳市草莆清水河实业股份合作公司(下简称清水河公司)以及开发商深圳市博林房地产公司、博林集团。彼时,案件受到了媒体的广泛关注,不少报道在标题中打出“豪”官司等字眼,指位于深圳大学城地铁站附近的涉案地产博林天瑞花园价值近250亿元,刷新当时类似案件纠纷金额新高。

案件先后经由罗湖区人民法院、深圳中院的审理,于2019年3月22日做出了二审判决。公开判决书显示,已经履行的分成存在问题,可能影响村公司股东的利益,但由于涉案物业已经实际分割、出售,重新分割物业已不可能实现,故驳回了原告方的诉讼请求。原告之一、公司股东代表梁荣辉就此表示,对判决结果不服已向广东省高级人民法院提起再审申请,6月17日,省高院受理申请,截至发稿前,案件进度为正在审理。

图片(清水河村旧村牌坊。)

图片(草埔地铁站外通往清水河村的天桥。)

从2017年8月正式进入法律程序至今年3月二审结束,先后经由两级法院两年多的审理,案件至今可以说仍未终结。梁荣辉告诉记者,在这宗官司背后,关于涉案地块合作建房的事情,纠纷实际上已经持续了有十余年的时间。

时间回拨到2003年,因修建玉平高速公路,深圳市草莆清水河实业股份合作公司被征收了大量集体用地,作为补偿,深圳市政府国土部门将位于西丽留仙大道北的一块面积为5万余平方米的土地(宗地号:T403-0118),划归清水河公司作为发展备用地。2006年1月,清水河公司与深圳市博林房地产开发有限公司、深圳博林集团有限公司签订了《合作建房合同书》及补充协议,约定三方共同开发上述返还用地(商住用地)。

合同书及补充协议的内容经法院审理,被认定为有效合同。其中约定,由清水河公司提供项目用地50080.37平方米,博林房地产、博林集团提供项目开发建设和销售等所需的全部资金,及规划设计、报建、建设管理与销售。三方还约定,项目完成后的物业建筑面积按照2:8的比例进行分成,即清水河公司占20%,出资方占80%;在物业分配安排中,本着物业价值平均的原则,考虑清水河公司分配的集中整体性。

针对2:8的分成比例,梁荣辉等部分村民认为是集体土地被“贱卖”了。他告诉记者,这个地块基本是一块空地,也就不涉及拆迁、补偿等麻烦的问题,按深圳类似合作建房案例,作为“出地方”,村民至少可以分四成物业。纠纷由此而起,梁荣辉与部分村民开始了维权之路。

通过梳理此前的媒体报道,几方纠纷持续期间,各方不断相互告发、检举,也导致了村集体极不稳定。时任董事长梁伟新涉嫌一宗非国家工作人员受贿案件,2008年被判受贿1万元,但免于刑罚。梁伟新不服上诉,但案件二审迟迟未判,他曾到法院门口拉横幅希望早日判决。而另一方维权的村民则将全新的奔驰、宝马十余辆豪车开到了马路上声讨董事长梁伟新为代表的清水河公司,并拉横幅称:“谁能帮我们成功维权送奔驰宝马车”。

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图片(案中涉及的博林天瑞花园及酒店。)

尽管纠纷迟迟没有得到缓和,但涉案地块上的博林天瑞花园还是在2011年进入了建设阶段。14年底,博林天瑞花园开盘,均价在4万元上下;2017年底18年初,部分清水河村民如愿拿到了分配到的房产。现如今,项目的均价已达10万。

虽然有部分村民搬离老村住进了新宅,但梁荣辉等十余位村民依然没有接受分配的房产。梁荣辉说,即便按照此前2:8的比例,已经履行的分配也是存在问题的。因为现行的分配是按照总建筑面积的20%分配给村民,而并没有按照物业的性质和用途(住宅及户型、酒店、商业、停车场等)进行公平分割。

“村里只分到了1.6万平的住宅和3.2万平的整个酒店,按照分配的约定,村里只应该分得酒店的20%,把价值极低的酒店整个甩给村里,严重侵害了村民的利益。”梁荣辉告诉记者。据此,梁荣辉等十一名村民于2017年再次具状,状告清水河公司以及地产开发商深圳市博林房地产公司、博林集团,诉请按照物业性质和用途的不同,进行公平分割,也就出现了本文开头述及的“豪”官司。

针对上述问题,被告清水河公司在答辩中称,分配的有关事项通过股东代表大会决议,程序合法。现任清水河公司的法人、董事长梁伟东告诉记者,分配的比例当时是村民讨论决定的,而彼时商业价值远高于住宅价值,且大面积的酒店便于管理,因此协商选择了要酒店。

被告博林房地产公司、博林集团则答辩称,分配依照生效合同的约定,20%已经分割完毕,且签约方清水河公司对此并无异议。

2017年12月15日,罗湖区人民法院一审作出判决,审理认定分配方案符合《合作建房合同书》及补充协议约定,驳回了原告村民诉讼请求。梁荣辉等人不服判决,继续上诉。

2019年3月22日,深圳市中级人民法院就上述案件做出了二审判决,判决结果依然驳回了上诉村民重新分割物业的诉讼请求。但通过判决书,梁荣辉等村民表示,至少确认了分配存在问题。

二审判决书载明,从清水河公司、博林房地产公司、博林公司签署的《合作建房合同》及其补充协议的内容来看,在涉案楼盘的物业性质分为住宅、商业、酒店等不同种类的情况下,各不同种类的物业市场价值均不相同,合同及补充协议中约定的2:8分成比例,应当认为是对各种不同性质的物业面积分别按照2:8的比例进行分割,并非是在不区分物业性质情况下的按照总面积分割。

法院审理查明,现在总计容积率建筑面积249979.54平米的情况下,清水河公司实际分得16049.82平米的住宅和31943.46平米的酒店,可能导致清水河公司分得物业的价值与合同及补充协议中约定的应得价值不一致,影响清水河公司股东的利益。但本案系侵害集体经济组织成员权益纠纷,六上诉人在本案一审的诉讼请求是要求按照2:8的比例重新分割涉案物业并承担办证费用,并未涉及当事人之间的其他权利义务关系,在涉案物业已经实际分割、出售的情况下,再行重新分割物业已不可能实现,故一审判决驳回六上诉人重新分割物业的诉讼请求并无不当,应予维持。因当事人之间的其他权利义务关系问题,可另寻途径解决。

图片(中介放出的房源价格。)

梁荣辉等村民的代理律师张兴彬表示,判决既然认定原告村民及其所在集体经济组织合法权益有可能受到损害,应当支持对涉案物业重新分割,因为公开信息显示博林天瑞花园还有数十套新房在售,并未到不可能再重新分割的境地。

张兴彬还指出,判决书中另有一处值得注意的问题,根据审理认定的总计容积率建筑面积249979.54平米,那么20%分成应为49995.9平米,可清水河公司实际分得的住宅加酒店的面积为47993.28,其中竟有2002.62平米不知所踪。而按照目前小区的房价来看,这两千平米的面积价值不菲。

对二审判决不服,加之上述问题,梁荣辉等村民于2019年6月17日向广东省高级人民法院提起了再审申请,公开信息显示,省高院已受理申请,截至发稿前,案件进度为正在审理。

董事长梁伟东在接受采访时也确认了公司分得约4.8万平米物业的事实,但对于梁荣辉及代理律师指出的差额情况,他认为应当是扣除在幼儿园及政府配套的面积。此外,他表示已知道梁荣辉继续向省高院提起再审申请,“可能每个人的想法都不太一样,大家都是想和和气气做好村里的事,把村里现有的东西发展好,这是我们的意愿和初衷。”

时至今日,清水河村的不少原住民们已经搬离了老房,位于草埔地铁站两侧的清水河新村、旧村则成为了租房者集聚的区域。2006年西丽留仙大道北人烟稀少的地块,现如今已建成高档豪宅,周边高等学府林立。而这场持续了14年的纠纷,即将要跨进第15个年头。

十余年间,梁荣辉跑遍了深圳的大小政府部门,见过了各种各样的人和事,如果没有这档事儿,他说可能会专心做做生意,生活也许跟现在完全不同。随着时间的推移,一起维权的村民有的已经不太过问此事,但梁荣辉说一定会坚持下去,他希望通过法律的途径,给这件事情画上一个最终的句号。

【编辑:旧人揪心 】
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